La risposta alla domanda trova un’ovvia conclusione: il promissario acquirente che non intenda dare corso agli impegni assunti in forza della proposta di acquisto nel frattempo accettata dal venditore, si rende inadempiente nei confronti di quest’ultimo.
Non sono tuttavia altrettanto ovvie le conseguenze che discendono da tale comportamento.
A tale proposito, va premesso anzitutto come, di consueto, con la sottoscrizione della proposta di acquisto immobiliare venga sempre richiesto al proponente (promissario acquirente) di versare una somma a garanzia dell’impegno assunto, per il tempo di validità della proposta, fino al momento in cui il venditore non l’accetti.
Tale somma, nella prassi versata a mezzo di assegno circolare non trasferibile, viene trattenuta in deposito fiduciario dall’Agenzia Immobiliare che, in caso di non accettazione della proposta da parte del venditore, la restituirà al proponente.
In caso di accettazione, invece, l’assegno sarà consegnato al venditore; verrà meno dunque il deposito fiduciario e l’importo acquisirà valore di “caparra confirmatoria”; ciò in forza di quanto i moduli di proposta d’acquisto fatti compilare dalle Agenzie Immobiliari solitamente prevedono.
Tale importo, quindi, diviene garanzia per il contraente che subisce l’inadempimento.
E infatti, l’art. 1385 c.c. che disciplina l’istituto giuridico della “caparra confirmatoria”, prevede espressamente che, se ad essersi reso inadempiente al contratto sia stato il soggetto che ha versato la caparra, allora l’importo versato a tale titolo possa essere trattenuto dal contraente non inadempiente.
Diversamente, se ad essersi reso inadempiente sia stato il contraente che ha ricevuto la caparra, allora egli dovrà, su richiesta dell’atro, restituire un importo pari al doppio.
Le sorti della caparra vengono rimesse dunque alla decisione del contraente non inadempiente il quale potrà decidere arbitrariamente, anche se alternativamente, di:
- recedere dal contratto e applicare la disciplina sopra menzionata sull’importo versato a titolo di caparra confirmatoria;
- pretendere l’esecuzione del contratto o chiedere la risoluzione del contratto, in ogni caso con il riconosciuto diritto al risarcimento del danno con onere di provarlo.
In questa ultima ipotesi, il contraente non inadempiente non potrà incamerare la caparra, “essendogli invece consentito trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria“, ovvero ritenerla “in acconto su quanto spettantegli a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati” (Cass. Civ. n. 11356/2006, n. 9091/2004; n. 849/2002; n. 7180/1997).
