CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: RITARDO NELLA STIPULA DEL DEFINITIVO, VIOLAZIONE DEL TERMINE CONVENUTO.
In materia di compravendita immobiliare è prassi tra i contraenti stipulare, prima del rogito notarile, un contratto preliminare (volgarmente detto “compromesso”) mediante il quale le parti si impegnano alla stipula del contratto definitivo entro un determinato termine che convengono.
È consuetudine che per conferire importanza a tale impegno il promissario acquirente versi al proprietario dell’immobile una somma di denaro a titolo di caparra.
Essa varrà a risarcire uno dei contraenti secondo le regole dettate dall’art. 1385 c.c. quando l’altro si sarà reso inadempiente al preliminare sottoscritto.
La questione che vuole essere qui esaminata verte su cosa possa accadere nel caso in cui una delle parti contraenti non rispetti il termine convenuto per la stipula del contratto definitivo di compravendita.
In tale caso, il contraente adempiente potrà legittimamente comunicare all’altro contraente (che si è reso responsabile del ritardo) il proprio recesso dal preliminare di compravendita sottoscritto, così facendo cessare ogni sua efficacia.
Egli potrà di conseguenza ritenere la caparra nel caso in cui l’avesse incassata o, diversamente, pretendere il pagamento di un importo pari al doppio del valore della stessa nel caso in cui l’avesse in precedenza versata (art. 1385, 2 co. c.c.).
Sull’esercizio del diritto di recesso da parte del contraente adempiente per violazione del termine convenuto per il rogito non rileva la “natura del termine” che una o più parti possano avergli attribuito.
Per la Suprema Corte di Cassazione, infatti, non può assumere rilevanza alcuna la circostanza che a detto termine uno o tutti e due i contraenti abbiano attribuito natura “essenziale”: “il recesso della parte non inadempiente si conferma così «modalità (ulteriore) di risoluzione del contratto, destinata ad operare, indipendentemente dall’esistenza di un termine essenziale o di una diffida ad adempiere, merce la semplice comunicazione all’altra parte di una volontà caducatoria degli effetti negoziali – operante, nella sostanza, attraverso n meccanismo analogo a quello che regola la clausola risolutiva espressa»” (Cass. Civ. SS.UU. 14/01/2009 n. 553).
In forza di tale pronuncia, sarà preclusa al contrante inadempiente la possibilità di eccepire la legittimità del recesso intimatogli per violazione del termine motivata sulla non essenzialità dello stesso.
L’assistenza di un legale nella predisposizione di un contratto preliminare di compravendita che possa evitare l’insorgenza di eventuali contenziosi a causa di una predisposizione non corretta o che lasci spazio a dubbi interpretativi del testo negoziale da sottoscrivere, può giovare entrambi i contraenti.
